Áreas de atuação
Atas de condominio
O Registro de atas condominiais provê segurança jurídica
O registro de atas condominiais é muito importante, porque, através dele, obtêm-se diversas utilidades, como o arquivamento em segurança - que preserva os documentos - e a publicidade, necessária para se obter validade contra terceiros, quando esta seja necessária, como é o caso das atas de eleição de síndico e demais dirigentes, tudo isso resultando em proteção e segurança jurídica para condôminos, síndico e condomínio.
Embora não exista obrigação legal, é muito importante que as atas condominiais sejam registradas nos cartórios de Registro de Títulos e Documentos – RTD, o que deve ser feito dentro de 20 dias, “da data da sua assinatura pelas partes”, conforme previsto no artigo 130 da Lei de Registros Públicos, para que a produção dos seus efeitos jurídicos ocorra desde então.
O requerimento de registro das atas condominiais deverá ser acompanhado do edital de convocação da assembleia e da lista de presença dos condôminos que dela tenham participado, não havendo necessidade de reconhecimento de firma dos que a subscreverem.
Com o advento das assinaturas digitais, é muito importante lembrar que as atas das assembleias poderão ser assinadas digitalmente, mediante assinador digital válido em nosso país, em conformidade com o disposto no artigo 10 e parágrafos, da MP 2200-2/2001, o que poderá ser realizado no próprio domínio da Central RTDPJBrasil (www.rtdbrasil.org.br/), assim: a ata, edital de convocação e a respectiva lista de presença são enviados para o site da central, que enviará e-mail às pessoas indicadas para assiná-la, convocando-as a acessar o site da central e assinar a lista de presença, conforme relação contida no contexto da ata.
Outra possibilidade de envio eletrônico de atas condominiais, possível em MG, é digitalizar todos os documentos acima referidos, inclusive a lista de presença assinada fisicamente, e o síndico, com seu e-CPF ou com o e-CNPJ do Condomínio, (neste caso, admite-se apenas o padrão ICP-Br), enviá-los para registro neste 1º Ofício de RTD de BH, através da Central acima referida.
Tem sido objeto de muita dúvida e confusões a questão envolvendo o registro das atas que aprovam a Convenção do Condomínio (ou sua alteração). Confunde-se o registro da ata, em si, que normalmente trata de diversos assuntos, com o registro da Convenção de Condomínio (ou sua alteração), propriamente dita.
Quanto à ata da assembleia que aprovou a Convenção do Condomínio, ou sua alteração, com o fito de que toda a sequência de assembleias esteja devidamente arquivada em seu inteiro teor, se for desejo do condomínio registrá-la, isto deverá ser feito junto ao cartório competente para tal ato: o de Registro de Títulos e Documentos.
Já o documento “Convenção do Condomínio” (ou sua alteração), especificamente, é que, nos termos do que prevê o artigo 1333, do Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406/2002, deve ser objeto de registro apenas no cartório de Registro de Imóveis da circunscrição de localização do condomínio, devendo estar subscrito pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.
Outro ponto relevante a ressaltar é que as eventuais procurações, passadas por condôminos, para que sejam representados por outros, ou pelo síndico, devem ser específicas para a assembleia e temas listados em sua convocação, não sendo aconselhável que se admitam procurações genéricas.
Segundo o artigo 654 do Código Civil Brasileiro, “todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”, e “deve conter a indicação do lugar onde foi passada, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos”.
Embora a lei não exija, o condomínio pode exigir que os instrumentos de procuração, quando assinados fisicamente, tenham as firmas dos outorgantes reconhecidas, sendo aconselhável que tal exigência seja referida no edital de convocação da assembleia, se tal exigência não constar da convenção do condomínio.
Se os instrumentos de procuração forem assinados digitalmente, no padrão ICP-Br ou outro, previsto na lei (art. 10 da MP 2200-2/2001), e aceito pelos condôminos, não haverá necessidade de reconhecimento de firmas.
Finalmente, cabe assinalar que também é de grande importância o registro de documentos relevantes para o condomínio, como é o caso daqueles que contenham obrigações, caso dos contratos com prestadores de serviços e outros.
